恒隆地产租出收入下滑、中枢高端市集融会疲软；瑞安房地产利润跌幅超七成，单盘依赖与家具失效问题突显；太古地产由盈转亏，香港置地亏欠扩大。

　　债务高压下，一众建筑商纷纷踏上转型之路，港资房企们也在阅历着变革与挑战。

　　恒隆高端贸易失守

　　2024年，上述建筑商的利润水平都出现不同进度下滑，致使由盈转亏。

　　营收来看，昨年得益于香港及内地市场物业销售所带来的孝顺，恒隆地产全年已毕营收112.42亿港元，较上年增长8.98%，其中内地市场对应67.11亿港元，占比近60%。

　　不外，收入限制的增长并未同步振荡为利润，恒隆地产其实越卖越亏。

　　昨年合共15.38亿港元的物业销售收入最终带来2.45亿港元的营业亏欠。其中内地亏欠1.97亿港元，香港市场亏欠0.48亿港元。对比2023年，彼时恒隆地产莫得产生物业销售收入，该细分项下对应的营业利润为-0.52亿港元。

　　（制图：吴典）

　　另外，昨年恒隆地产的中枢业务——租出收入同比下降6%至95.15亿港元，其中内地市场下降5%（若以东谈主民币计，市集收入同比减少3%，办公楼减少6%），香港市场下降9%。由于销售房钱减少，而利息成本加多，该公司股东应占基本租出利润同比下滑18%，为34.22亿港元。

　　高端市集方面，上海恒隆广场收入同比着落 6%，佃户销售额跌幅高达 22%；上海港汇恒隆广场房钱收入和佃户销售额降幅永诀为 3% 和 12%；沈阳市府恒隆广场和武汉恒隆广场的收入和佃户销售额均出现同比两位数的下滑。

　　影响之下，2024年恒隆地产合座营业利润为64.55亿港元，不足上年的73.89亿港元，归母净利润更是同比下滑45.77%至21.53亿港元。

　　瑞安净利跌超七成

　　相较恒隆地产，瑞安房地产的利润跌幅更大。

　　昨年瑞安房地产已毕收入81.73亿元，同比减少超16%；利润8.1亿元，同比下降42%；时辰归母净利润1.8亿元，相较昨年同期更是大跌77.78%。关于利润大幅下滑，公司给出的讲明是“住宅物业落成数量减少，以及已阐发的物业销售减少”。

　　（制图：吴典）

　　具体来看，物业销售阐发收入43.56亿元，同比下降超26%；房钱及关系收入已毕35.47亿元，同比增长9%。其中，77%的房钱收入来自上海的物业组合。

　　相较数据端的下滑，瑞安房地产年报暴浮现的更大问题在于单盘依赖和家具失效。

　　2024年瑞安房地产已毕合约销售额150.55亿元，同比上升32%，其中住宅销售额145.53亿元，占比近97%。而住宅销售额的大幅高潮主要得益于翠湖六合六期格局，格局开盘本日108套房源一皆售罄，已毕销售额119.79亿元，这也意味着108套翠湖六合六期孝顺了瑞安房地产昨年住宅销售额的82%。要是剔除该项贪图迥殊孝顺，瑞何在住宅市场的销售融会没那么乐不雅。

　　骨子上，瑞安房地产昨年在上海并非惟有翠湖六期一个豪宅，还有杨浦滨江板块的翠湖滨江格局。

　　该格局为风貌别墅，昨年7月开盘，房地联动价为21万/㎡，总价约3000万起（极少房源），主力房源在4000万-9000万傍边。受家具、定位、地段等身分影响，格局开盘融会欠安，开盘一个月，90套房源仅销售14套,网签率15%傍边，且格局后续去化不利，年报里致使莫得暴露翠湖滨江的销售量和销售金额，仅浑沌暗示“已售出6300常常米”。由于翠湖滨江房源建面在160-410常常米之间且户型各样，要是约略以250常常米动作平均值，6300常常米相配于仅售出25套傍边。

　　近期有上海市场的闲散牙东谈主对记者暗示，翠湖滨江当今销售了30套傍边，尚有多半房源未售。

　　翠湖滨江的折戟也让市场质疑，瑞安房地产的住宅家具还是高度依赖地段，仅仅跟着新六合（301277）的货值越卖越少，瑞安异日再靠单盘“外传”撑事迹怕是并糟塌易。

　　除了上海非中枢性段融会欠安，瑞安房地产在非中枢城市也正遇到挑战。

　　年报骄气，瑞安房地产2025年及以后可供销售及预售的住宅物业建筑面积约17.63万常常米，其中武汉占据大头，武汉六合、武汉改进六合和武汉长江六合三个格局建筑面积达14.92万常常米，占比达85%，其中武汉长江六合一个格局面积就达9.66万常常米。从货值来看更为直不雅，269亿元的住宅权力可售货值中，武汉长江六合对应177亿元，占比66%。

　　这也意味着武汉长江六合的格局融会将径直影响瑞安房地产异日几年的事迹。

　　这是瑞安房地产干涉武汉市场的第三个格局，2023年开盘以来，武汉长江六合共计推出了890套房源。武汉住房和城市更新局数据骄气，阻隔5月23日中午，该格局住房已售368套，非住房已售9套，去化率仅为42%。

　　本年开年，武汉长江六合不得不降价抢收，有房源从之前的3.5万/平起降到了2.5万/平起，降幅近三成。

　　太古地产昨年则是由盈转亏。全年太古地产营收同比下降2%至144.28亿港元，归母净利润从上年的26.37亿港元降至-7.66亿港元，导致亏欠的原因之一是讲明期内投资物业公正值亏欠扩大至59.96亿港元。

　　（制图：吴典）

　　讲明期内，太古地产录得办公楼房钱收入54.88亿港元，不足上年同期的58.35亿港元。按其在年报中所言，昨年香港办公楼物业组合房钱收入总和51.09亿港元，同比着落7%，去除出售港岛东中心9个楼层所失去的收入，房钱收入总和减少4%。

　　记者珍藏到，在太古地产香港办公楼物业组合中，出租率最高的为太古广场，对应95%，最低的为太古坊二座，为69%。太古地产展望，2025年香港办公楼市场仍将低迷。

　　雷同受香港写字楼房钱着落影响，香港置地的投资物业估值下降，重叠退出内地住宅建筑业务导致的减值计提影响，2024年该集团全年亏欠13.85亿好意思元，亏幅较上年进一步扩大。

　　债务高压下变革

　　利润端的不景气倒逼建筑商求变。

　　比如香港置地，公开信息骄气，该集团在昨年提议要退出内地住宅建筑业务，亦然因此对“Build-to-Sell（建售业务）”计提减值3.14亿好意思元，其异日还有58亿好意思元的存量住宅财富也将渐渐退出，向纯高端贸易地产转型。

　　按筹划，香港置地将进一步加大对中国香港、新加坡及上海等中枢市场现存的旗舰轮廓体项贪图投资，并汲取性拓展到其他亚洲主要城市中，尤其是在房地产周期的各个阶段都能享受到更高房钱讲演和出租率的城市。

　　此外，香港置地异日可能还会酌量以房地产相信基金（REITs）往来获利本或者其他第三方成本器具，从而扩大集团投资物业财富管制限制，但愿在2035年将投资房地产管制限制从400亿好意思元增至1000亿好意思元。

　　2025年，香港置地将有南京的JL CENTRAL，以及上海、重庆、南京、杭州的四个光环格局开业，苏州中環、重庆中環万象城筹划2026年开业，上海西岸中環则将于2027年开业。

　　不仅如斯，香港置地还筹划在异日10年以出售非中枢贸易财富等容貌回收100亿好意思元资金，其中在2027年前通过财富解决回收40亿—60亿好意思元。2024年，其已回收超2.9亿好意思元资金，其中80%用于镌汰净债务与投资中枢格局，20%用于股份回购。

　　尽力镌汰债务的还有瑞安房地产。

　　凭据数据，阻隔2024年，瑞安房地产的账面现款及现款等价物为49.54亿元，对应一年内到期的债务金额为82.64亿元，资金缺口昭着。

　　有报谈指出，阻隔本年3月，瑞安房地产已偿还4.9亿好意思元债，占2025年到期的近七成；且通过出售鸿寿坊65%股权套现12亿元，重创智六合股权架构等，试图用财富换流动性，转型轻财富。

　　太古地产则在不休鼓励内地布局。2022年头，太古地产文告异日10年在中枢市场投资1000亿港元，其中50%将投向中国内地。流程三年发展，当今已有92%的愉快资金已投放。

　　太古地产行政总裁彭国邦曾先容称，太古地产已将太古坊家具线引入北京，陆家嘴太古源是太古地产在内地的首个住宅格局，“咱们一直以永久发展的眼神看待内地市场，但愿大概连续寻找更多投资契机”。

　　其暗示，接下来太古地产将不休落实投资中的格局，同期太古地产但愿大概在深圳寻找新契机，并发展太古里格局，在内地已毕合手续发展。

　　不外太古地产雷同靠近资金问题，阻隔2024年末体育游戏app平台，其账面现款及现款等价物为51.21亿港元，而其一年内须偿还的永久借债及债券限制为67.6亿港元。